Het coronavirus grijpt om zich heen en in ieder geval tot 6 april 2020 ligt een groot deel van het dagelijks leven stil. Dit betekent dat winkels ook minder worden bezocht. Omzetten kelderen en de vraag is hoelang dit nog gaat duren. Veel huurders zullen dan ook problemen krijgen om de huur te blijven betalen. De vraag is of zij een huurverlaging kunnen bewerkstelligen en of zij nog verplicht zijn tot exploiteren. Zijn er juridisch aanknopingspunten hoe hier mee om te gaan?
Overleg binnen de branches
Positief is dat inmiddels binnen de branche gezamenlijk wordt gezocht naar tijdelijke oplossingen. Zo is er vanuit de brancheorganisatie van retailers in de non-food aangegeven dat er behoefte bestaat om in overleg met verhuurders zoals de institutionele beleggers en andere brancheorganisaties van verhuurders in contact te treden om te spreken over een tijdelijk uitstel van betaling en de manier waarop de achterstand daarna weer wordt ingehaald.
Dat dit een verstandige zet is, blijkt wel als de juridische mogelijkheden worden bezien. De meeste huurovereenkomsten voorzien namelijk niet in de vraag hoe met deze unieke situatie om te gaan. Faillissementen liggen op de loer indien partijen niet tot een regeling komen. Noch huurder noch verhuurder heeft daar baat bij. Advies is dan ook om in overleg tussen huurders en verhuurders tot een gedegen oplossing te komen bijvoorbeeld bestaande uit een tijdelijke huurverlaging.
Betalingsverplichting
Overmacht
Normaal gesproken geldt op basis van de standaard huurovereenkomsten, dat een huurder verplicht is de huur te blijven betalen. Betaalt de huurder niet, dan is sprake van wanprestatie. Een beroep op overmacht zou wellicht de huurder kunnen baten. In dat geval moet de huurder wel eerst stoppen met betaling van de huur. In de huurovereenkomst kan tussen partijen zijn afgesproken welke factoren wel of geen overmacht opleveren. Ook kan aansprakelijkheid voor bepaalde situaties zijn uitgesloten. Vaak wordt het risico van bepaalde omstandigheden bij de huurder als ondernemer neergelegd. Is in de overeenkomst hierover niets afgesproken, dan geldt de wet. Een beroep op overmacht zou de huurder dan wellicht kunnen helpen. Omdat elke huurovereenkomst anders is, is er dus geen eenduidig antwoord te geven.
Gebrek ?
De huurder zou ook jegens de verhuurder kunnen betogen dat sprake is van een gebrek of een andere omstandigheid welke in ieder geval niet aan huurder is toe te rekenen, op grond waarvan het gehuurde niet meer het huurgenot verschaft waar je als huurder vanuit mag of kan gaan. Afhankelijk van de specifieke huurovereenkomst kan dan mogelijk een verlaging van de huurprijs worden gevraagd. Ook opschorting van de huur zou dan mogelijk kunnen zijn.
Meestal zijn die mogelijkheden in huurovereenkomsten echter uitgesloten. Bovendien, het is zeer de vraag of sprake is van een gebrek. Dat begrip wordt soms ruim uitgelegd. Maar ook dit hangt weer af van datgene wat partijen hebben afgesproken. Zelfs indien kan worden betoogd dat de verhuurder verantwoordelijk is, dan nog valt niet uit te sluiten dat in dat geval verhuurder zich beroept op overmacht. Evenals huurder, kan ook de verhuurder moeilijk worden verweten dat het coronavirus om zich heen grijpt, en maatregelen worden genomen die leiden tot sluiting van winkels of tot een veel lagere omzet.
Exploitatieplicht
Moet de winkel open blijven?
Of de winkel open moet blijven is ook een vraag die speelt. Binnen de meeste overeenkomsten is een plicht opgenomen dat moet worden geëxploiteerd. Dit kan echter anders zijn. Juist in de huidige situatie is het maar de vraag of de huurder aan deze plicht moet voldoen. Zeker indien vanuit de overheid maatregelen zijn getroffen die leiden tot een verplichte sluiting van de winkel. Veiligheidsaspecten voor een huurder en verantwoordelijkheid als werkgever spelen een belangrijke rol. Dat kan ertoe leiden dat een huurder de winkel niet altijd kan openhouden.
Redelijkheid en billijkheid zullen partijen jegens elkaar in acht moeten nemen. Het zal snel onder de huidige omstandigheden als onredelijk worden aangemerkt indien een verhuurder een huurder blijft houden aan de plicht te exploiteren.
Onvoorziene omstandigheden
Unieke situatie
Juridisch gezien bestaat de mogelijkheid dat een van beide partijen een beroep doet op onvoorziene omstandigheden. Dat kan leiden tot partiële ontbinding van de huurovereenkomst. Ook is het onder omstandigheden mogelijk met een beroep op de redelijkheid en billijkheid over te gaan tot een aanpassing van een huurovereenkomst. Denk daarbij ook aan situaties dat sprake is van een leemte in de overeenkomst. Geen van de partijen zal de huidige unieke situatie hebben voorzien. Met een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid dan wel de aanvullende werking hiervan, kan een wijziging in de huurovereenkomst worden voorgesteld.
Huurgenot geheel onmogelijk
Een andere optie is een beroep op artikel 7:210 BW. Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst (geheel of gedeeltelijk), indien wordt aangenomen dat sprake is van een gebrek, welk gebrek niet verplicht door verhuurder moet worden verholpen, terwijl het genot dat huurder mocht verwachten wel onmogelijk wordt gemaakt.
Hoe nu verder?
Gezien de onduidelijke situatie vanwege het unieke karakter van het coronavirus, de maatregelen vanuit de overheid die worden doorgevoerd, maar ook gezien het feit dat partijen zich in een contractuele relatie jegens elkaar in redelijkheid hebben te gedragen, wordt aangeraden zo snel mogelijk contact op te nemen met de andere partij. Maak duidelijke nadere afspraken. Denk aan tijdelijke opschorting van de plicht om huur te betalen. Geen plicht om te exploiteren. Geen boetes die zijn verschuldigd. Maar denk ook aan afspraken voor de periode dat de situatie weer is genormaliseerd, over het inlopen van de huurbetalingen. Een minnelijke oplossing dus. In die zin is het ook goed dat diverse brancheverenigingen al met elkaar in overleg zijn.
Bron: Jeroen Brinkman 16 maart 2020 omgevingsweb
